Почему квартиры дорожают и что будет с ценами на жилье дальше

Комментарий Валерия Кузнецова, коммерческого директора девелоперской компании RDI.

Рост цен на жильё в последние годы стал заметной и тревожной тенденцией как для покупателей, так и для инвесторов. Несмотря на колебания в отдельных сегментах, общее направление на удорожание сохраняется. Давайте разберёмся, какие факторы влияют на рост цен и чего можно ожидать в ближайшие годы.

• Структурные и экономические причины роста цен

Одной из основных причин подорожания жилья является рост себестоимости строительства. Удорожание строительных материалов, логистики и рабочей силы неизбежно отражается на конечной цене квадратного метра. Особенно заметно это стало после 2020 года, когда из-за глобальных логистических сбоев и инфляции строительная отрасль столкнулась с резким ростом затрат. Например, металл, цемент, древесина подорожали на десятки процентов.

При этом в России сохраняется дефицит качественного жилья в ряде регионов. По данным Минстроя, обеспеченность жильём в среднем по стране всё ещё ниже европейских стандартов. Это создаёт устойчивый спрос, особенно в крупных городах и агломерациях, где растёт население и уровень урбанизации.

• Законодательные изменения и их роль в рынке недвижимости

Изменения в законодательстве также оказывают существенное влияние. Например, переход к проектному финансированию через эскроу-счета хоть и усилил защиту дольщиков, но привёл к удорожанию проектов и повысил барьер входа для застройщиков. Кроме того, введение требований к комплексному развитию территорий (КРТ), обновление градостроительных регламентов, ограничения по этажности в ряде городов - всё это влияет на себестоимость и рентабельность проектов.

Налоговая политика также оказывает влияние. Увеличение налога на имущество, введение кадастровой стоимости в качестве налоговой базы, обсуждение налога на второе жилье —  все эти меры могут косвенно стимулировать рост цен, особенно в сегменте аренды.

• Влияние мировой экономики

Глобальные экономические факторы играют не последнюю роль. Геополитическая нестабильность, санкции, ограничение поставок технологий и оборудования влияют на строительную отрасль. Рост курса валют повышает стоимость импортных материалов и инженерных систем.

В то же время, в условиях высокой инфляции и нестабильности рубля, многие граждане рассматривают недвижимость как «тихую гавань» для сбережений. Это формирует спекулятивный спрос, который усиливает давление на рынок.

•  Экологические стандарты и «зелёное» строительство

 Мир движется к устойчивому развитию, и Россия не исключение. Новые экологические стандарты требуют энергоэффективных технологий, качественной теплоизоляции, внедрения «умных» систем потребления ресурсов. Всё это, с одной стороны, повышает стоимость строительства, а с другой —  делает жильё более привлекательным в долгосрочной перспективе.

 Например, сертификация по стандартам BREEAM или LEED, пока редкая для жилой недвижимости в России, может стать нормой в крупных проектах до 2030 года. Это приведёт к росту цен на новые квартиры, особенно в комфорт и бизнес-классе.

•  Психология покупателей и влияние субсидированных программ

 Психологические ожидания — один из важнейших факторов, влияющих на рынок. Государственные программы поддержки, например, льготная ипотека, субсидирование процентных ставок — стимулируют спрос, часто опережающий предложение. Особенно это было заметно в 2020-2022 гг., когда покупатели стремились вложиться в недвижимость «до отмены льгот».

С другой стороны, ожидания экономической нестабильности и инфляции подталкивают россиян к покупке недвижимости как способу сохранения капитала. Это создаёт дополнительный спрос, даже при росте цен.

•  Альтернативные форматы: коливинги и коворкинги

Гибкие форматы недвижимости — коливинги, апарт-отели, коворкинги — становятся всё более популярными, особенно среди молодёжи и цифровых кочевников. Они позволяют сократить расходы на жильё, повысить мобильность и гибкость проживания.

Хотя в России этот сегмент пока не стал массовым, долгосрочно он может изменить структуру спроса, особенно в мегаполисах. Это вызовет перераспределение инвестиций внутри сектора и даст толчок для новых моделей девелопмента.

• Долгосрочные тренды до 2030 года

 По мнению аналитиков, к 2030 году рынок недвижимости будет меняться в нескольких направлениях:

 Рост плотности застройки: из-за нехватки земли в городах новые проекты будут выше и компактнее.

Смена формата жилья: больше спроса на квартиры-студии, жильё с отделкой, многофункциональные жилые комплексы (включающие коммерческую и социальную инфраструктуру).

Технологичность: цифровые решения в управлении недвижимостью, умные дома, автоматизация ЖКХ станут нормой.

Растущий интерес к загородному жилью и малоэтажной застройке: особенно если будут развиваться инфраструктура и транспортная доступность.

 Что будет с ценами дальше?

 Прогнозировать поведение цен —задача неблагодарная, но можно выделить несколько сценариев:

 Базовый сценарий — умеренный рост цен (на уровне 5–10% в год), особенно в регионах с активным спросом и стабильной экономикой.

1. Оптимистичный — при продлении льготных программ и стабилизации макроэкономики рынок может перейти в фазу замедления или даже коррекции, особенно в переоценённых сегментах.
2. Пессимистичный — в случае усиления санкций, падения доходов населения и сокращения господдержки возможен спад спроса и заморозка части проектов.